Analiza - uzasadnienie

 

 

 

 

 

 

 

ANALIZA-UZASADNIENIE

Poniższa Analiza-Uzasadnienie związane są z projektem uchwały w sprawie uchylenia uchwały Nr XLI/225/2006 Rady Gminy w Ustroniu Morskim z dnia 10 lutego 2006 roku w sprawie przystąpienia do sporządzenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego części obrębu Bagicz i części obrębu Sianożęty w gminie Ustronie Morskie.

Przedmiotem szczególnego zainteresowania mieszkańców gminy oraz jej władz jest sposób i termin zagospodarowania przestrzennego obszaru Bagicz - Sianożęty. Teren Bagicz - Sianożęty objęty jest planem miejscowym uchwalonym uchwałą Nr XXIX/168/97 Rady Gminy w Ustroniu Morskim z dnia 26 marca 1997 roku w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenów wsi Bagicz. Cały nieomal teren jest on we władaniu Baltic Center Polska Sp. z o.o., którego Prezesem jest pani Małgorzata Parzychowska-Czarnota, reprezentująca firmę w rozmowach z władzami Gminy.

Firma Baltic Center Polska Sp. z o.o. ( dalej B.C.) nabyła teren umową przedwstępną w 2002 roku a następnie umową właściwą w 2003 roku. Plan dla tego obszaru został opracowany w 1997 roku.

Firma B.C. do dnia dzisiejszego nie rozpoczęła żadnych działań inwestycyjnych na tym terenie.

W 2003 roku po raz pierwszy Rada na wniosek firmy wyraziła zgodę na przystąpienie do zmiany planu. W 2006 roku firma ponownie zwróciła się do władz Gminy o opracowanie zmiany obowiązującego planu pod kątem zwiększenia ilości miejsc. Rada Gminy uchwałą z 10 lutego 2006 roku wyraziła na to zgodę. Od tego czasu prowadzone były prace projektowe przez mgr inż. arch. Iwonę Klimek -Łukaszewską , które jak okazało się ostatnio na spotkaniu 13 maja 2008r. z władzami gminy nie majążadnego umocowania prawnego.

Dotychczas było nam wiadomym , że plan jest sporządzany przez firmę B.C. , za pieniądze firmy. Na spotkaniu z radnymi pani Prezes stwierdziła, że nie zlecała takiego opracowania mimo częstych kontaktów z Projektantką. Nie jest wiadomym , żeby był ogłoszony przetarg na sporządzenie planu , i że przetarg ten wygrała pani Iwoną Klimek - Łukaszewską z którą Wójt podpisał umowę.

Przedstawione władzom gminy projekty planu miejscowego obszaru Bagicz -Sianożęty ( kilka ) opracowane przez mgr inż. arch. Iwonę Klimek - Łukaszewską wywołały poważną dyskusję radnych gminy oraz członków Gminnej Komisji Urbanistyczno-Architektonicznej, Podstawą dyskusji były następujące problemy:

1.   na jakiej  podstawie  pani     Iwona  Klimek -Łukaszewską  wykonuje  prace projektowe?

2.    gdzie są koncepcje projektowe lotniska , mariny i wód geotermalnych o których

projektantka mówiła na spotkaniu w Urzędzie Gminy, a które stanowią podstawę prac

projektowych (zachodzi pytanie czy w ogóle są ?);

3.  projekt planu świadczy o tym , że podjętą uchwałę Rady Gminy o zmianie

obowiązującego planu miejscowego dyskutowanego terenu można różnorodnie

interpretować i to nie tak jak było w intencji Rady ( ilość mieszkańców i turystów,

zabudowa wielorodzinna i jednorodzinna , intensywność zabudowy itp.);


4.jak można opracować projekt planu bez uwzględnienia uwarunkowań przyległych

terenów Podczela ?

5.    brak jest określenia szczegółowego, strategicznego   programu funkcjonalnego

miejscowości ( usługi obsługi turystów - lotniska , mariny , centrum usługowego ,

aquaparku, sanatoriów itd. ) oraz wcześniejszej jego realizacji tak, ażeby nie stała

się ona konkurencyjna dla pozostałej części Gminy w zakresie istniejących głównych

funkcji, przy jednoczesnych wątpliwościach odnośnie realizacji strategicznych usług

obsługi turystów przez Baltic Center Polska ( lotnisko , marina, park wodny, tereny

sportowe itp.);

6.    realizacja zainwestowania terenu wymagać będzie bardzo dużych środków

finansowych, co może się odbyć tylko kosztem braku realizacji inwestycji gminnych

na pozostałych terenach Gminy (jak rozwiązać ten problem?);

7.    niezbyt precyzyjna analiza do uchwały z 2006 .r. o przystąpieniu do zmiany planu

Bagicz- Sianożęty i zapisu w planie spowodowały daleko idącą interpretację zapisów

planu , która pozwała na budowę miasta z kilkunastotysięczną liczbą mieszkańców i

jeszcze większą ilością miejsc turystycznych.

Sprzedając teren B.C. zakładaliśmy zabudowę poszczególnych obszarów funkcjonalnych przez jednego, podstawowego dewelopera (przy ewentualnej koordynacji przez Baltic Center ). Tylko taka forma inwestowania pozwoliłaby na realizację miejscowości, która nie byłaby powtórzeniem bałaganu zainwestowania obszarów nadmorskich. I to zagadnienie należy traktować jako STRATEGICZNE w zakresie sposobu realizacji zabudowy tego terenu. Próba zabudowy terenów oparta o wydzielone działki może prowadzić do stwierdzenia, że zabudowa będzie trwała latami, powstanie bałagan realizacyjny ( część działek zabudowanych obok działek nieużytkowanych kupionych dla celów spekulacyjnych), a całe działanie Baltic Center sprowadzi się do sprzedaży działek -świadczą o tym propozycje podziału terenów na działki o małych powierzchniach przy bardzo wysokich wskaźnikach intensywności zabudowy) w tymi w centrum usługowym co jest absolutnie niedopuszczalne. Takie zespoły musi realizować jeden deweloper - inwestor.

Miejscowość powinna być realizowana etapowo, całymi kompleksami terenowymi, ze szczególnym wyróżnieniem w pierwszym etapie centralnych usług obsługi turystów równocześnie z hotelami ( może i sanatoriami i centrum kongresowym) oraz z uwzględnieniem etapowej realizacji infrastruktury technicznej. W związku z zaistniałą sytuacją ustala się podjecie następujących działań:

1.      uchylenie uchwały o przystąpieniu do zmiany planu ze względu na jej

wieloznaczność , różnorodne interpretowanie oraz brak danych odnośnie

możliwości realizacji strategicznych funkcji (lotnisko, marina , itp.);

2.      zlecić specjalistom opracowanie koncepcji możliwości lokalizacji lotniska i

mariny wraz z ich wyceną;

3.      w oparciu o w/w koncepcje wykonać koncepcję funkcjonalno-strukturalną

zaopiniowaną przez Urząd Morski , władze lotniskowe i Urząd Miasta Kołobrzeg, która przyjęta byłaby przez Radę Gminy i stanowiła podstawę sporządzenia nowej zmiany planu miejscowego;

4.    na podstawie powyższych materiałów podjęta zostanie decyzja o ewentualnej

zmianie planu miejscowego ze szczegółowym zapisem uwarunkowań do

planu;

5. do czasu sporządzenia zmiany planu firma B.C. może realizować ustalenia obowiązującego planu z 1997r.